Con il “Rent to buy”, formula per chi non dispone di un capitale iniziale
Se ci si è imbattuti nell’immobile ideale ma non si possiede il capitale sufficiente per comprarlo, oggi è possibile pagare l’affitto con un canone mensile maggiorato che verrà utilizzato in gran parte per pagare il futuro acquisto dell’abitazione. Con il “rent to buy” si può stipulare un contratto che prevede che una parte dell’affitto versato dall’inquilino venga considerato come un acconto per l’acquisto della casa: il tutto senza superare, però, i dieci anni.
Scrivere bene il contratto
Esistono vari contratti per l’acquisto di una casa. Come prima cosa, quindi, chi sceglie il “rent to buy” ha la necessità di scrivere esplicitamente che si tratta di un “Contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto in base all’articolo 23 del dl 12 settembre 2014, n. 133”. La legge ha chiarito la parte fiscale e le tutele previste per le parti, lasciando comunque la possibilità a queste ultime di gestire buona parte del contenuto del contratto. Perciò è importante mettersi d’accordo in modo da redigere l’accordo senza lacune o ambiguità. Come sempre in questi casi, la soluzione migliore è affidarsi a un notaio.
Quando c’è la convenienza
Questa formula conviene a chi non dispone, nel breve termine, del capitale iniziale o non riesce a ottenere un mutuo, o comunque a chi è certo di disporre, entro pochi anni, della cifra necessaria per comprare l’immobile.
Affitto a canone “maggiorato”
Bisogna tenere bene a mente che per diventare proprietari della casa servono entrate tali da consentire il pagamento di un canone di affitto più alto rispetto a quelli di mercato. Bisogna ricordare, inoltre, che entro dieci anni (limite fissato per legge) bisognerà procurarsi il capitale necessario per pagare il saldo. Inoltre tutte le spese ordinarie spettano all’affittuario mentre quelle straordinarie solo nel caso in cui siano dovute alla sua incuria. Sarebbe bene inserire nel contratto la possibilità di cedere l’accordo a un terzo, così da evitare di perdere gli acconti se si cambiasse idea sull’acquisto.
Chi vende
La formula è sicuramente conveniente per costruttori o società immobiliari, che possono recuperare subito parte dei costi sostenuti per la costruzione e il mantenimento dell’immobile. Il venditore deve considerare un canone di affitto più elevato, che tenga conto della parte da trattenere come indennizzo adeguato in caso di mancato affare.
Gli aspetti fiscali
Gli aspetti fiscali del rent to buy non sono molto semplici e il fisco tratta diversamente la parte del canone di locazione da quella che rappresenta l’acconto sul prezzo d’acquisto della casa.
Così il contratto
Nel rent to buy si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone. Poi, dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Esempio: si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati versati con parte dei canoni.
Locazione finanziaria
La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una tipologia di compravendita immobiliare che similmente al rent to buy è basata sull’affitto ma che, in questo caso, opera attraverso un soggetto terzo (es.: la banca). Si tratta di una locazione finanziaria pensata per la prima casa: ad acquistare l’immobile è l’intermediario, che lo affitta all’inquilino con contratto a canone prefissato, al termine del quale il locatario ha diritto all’acquisto. Sono previste detrazioni fiscali per chi ha meno di 35 anni e reddito fino a 55mila euro l’anno.
FONTE: Il Gazzettino